Как да изберем мястото за своя нов дом (статия)

Трите най-важни критерия за избор на жилище са: местоположение, местоположение и местоположение.
Всичко друго може да се направи или промени, но не и мястото на жилището. В различните периоди от своя живот се нуждаем от различно жилище, което в оптимална степен да задоволява нашите текущи нужди. Наемането вместо закупуване на жилище е възможно решение, но в България повечето хора предпочитат да си закупят жилище. И когато имат нужда и възможност, в определен момент решават да сменят жилището си. През последните 2-3 десетилетия нараства интересът към придобиване на имоти в крайградските зони, поради ред техни преимущества. А двете години пандемия доказаха, че в днешно време много професии позволяват да се работи дистанционно частично или през цялото време, което допълнително увеличи интереса към замяната на градски апартамент с крайградска къща. В предишна статия подробно описах самата къща и по-важните подробности по нея. Тук ще опиша процеса по вземане на решението за мястото на имота на базата на своя опит. Естествено, че всяко семейство има свои уникални потребности и очаквания, но общото за всички е, че процесът на вземане на решението следва приблизително едни и същи стъпки.

1. Дефинираме потребностите
Много важен момент, може би най-важният, защото трудно можеш да намерим нещо, ако не знаеш какво точно търсиш. Още на този етап е добре да мислим не само какво ни трябва сега, а и какво мислим, че ще ни потрябва след 10 – 20 години:
– Какво ще правим с децата?
Първият и голям препъни камък, когато започнете да мислите за къща извън града. Има ли детска градина наблизо? Има ли основно училище? Има ли подходящ транспорт до училището им? Когато пораснат, ще могат ли да пътуват самостоятелно с обществения транспорт? Ако ще ги карате вие, внимателно да го обмислите с поне 10-годишен хоризонт.
– Разстояние до града?
Колко време искаме да пътуваме до местоработата и до други места, които посещаваме често, това обичайно е първи критерий за отбор;
– Път, ток, вода, канализация?
Парцелите в регулация по правило предлагат тези благинки r затова пък са по-скъпи, но не е задължително, така че ще трябва да решите дали това ви е жизнено необходимо или ще се борите по-късно;
– В регулация или не?
Обичайно парцелите извън регулация са по-евтини и във вилни зони и предлагат повече спокойствие, НО ще трябва да прецените дали въобще подлежат на урегулирате, за за можете да строите;
– Големина?
Това зависи както основно от размерите на къщата, броя етажи и какво бихме искали да има в двора (гаражи, градинки, зеленчуци, дръвчета и прочие).
– Цена?
Обичайно цената на парцелите пада с отдалечаването им от окръжния център, така че тук ще трябва да потърсите вашия оптимален баланс между еднократната цена на закупуване и постоянните по-нататъшни разходи на време и пари за пътуване;
– Изложение?
Всеки има своя вкус, така че ако имате някакви определени виждания на тази тема, добре е да ги опишете още на този етап, за да си спестите ненужни усилия и да намалите кръга на търсене.
– Денивелация?
Всеки има своя вкус, така че ако имате някакви определени виждания на тази тема, добре е да ги опишете още на този етап, за да си спестите ненужни усилия и да намалите кръга на търсене.

Как го направих аз
Решихме да се преместим от апартамента в къща едва, когато и най-малкото от 4-те ни деца вече порасна достатъчно и наближаваше да завърши гимназия, за да може да пътува само с обществения транспорт, така че тази съществена грижа не ни притесняваше. Работата ни е такава, че не сме задължени да пътуваме ежедневно до София от-до, голяма част от времето можем да работим от дома си, но все пак предпочитахме да можем да достигнем до центъра на София в рамките на около половин час. Искахме мястото да е слънчево и просторно и още от самото начало решихме, че ще строим едноетажна дървена къща около 200-250 m2 с 4 спални, което означаваше парцел от минимум 800 м2, задължително в регулация и с асфалтов път и за предпочитане с ток, вода и канализация. Най-общо това означаваше да търсим парцел селцата в Софийско поле на разстояние 20-30 км от околовръстното. Южните райони по склона на Витоша отпаднаха веднага, защото там слънцегреенето е по-кратко заради склоновете на планината, денивелацията е голяма пак заради планината, парцелите по правило са малки и цените – доста високи, обичайно 150-200 евро / м2. Зоната на търсенето се получи около 6-700 м2 с 20-ина селца от югоизточния до северозападния край на полето. Цените за такива имоти в тази зона варираха между 50 и 100 евро на м2., което означаваше 40 до 100 хиляди евро за търсения парцел.

2. Проучване по карта и на място
В днешно време Интернет предлага всякаква информация, така че може седейки на лаптопа да се намери подробна информация, като например:
– регулирани зони, вкл. с разрешена височина на застрояване
– наклон/денивелация
– наличие на различни мрежи: вода, канализация, газ, оптически кабели и пр.
– нива на замърсяване на въздуха
– роза на ветровете
– интензивност на трафика

Според мен предварителни проучвания на тази информация напълно си заслужават разхода на време и горещо го препоръчвам. След това, задължително трябва да се огледат на живо избраните райони, защото нищо не може да замести преките впечатления. По този начин постепенно може да се стесни кръгът на интересуващите ви райони и постепенно да се премине към намиране и разглеждане на конкретни парцели в тях.

Как го направих аз
Проведох предварителните „кабинетни“ проучвания и разпечатах карти в различни мащаби. Заедно с благоверната отделихме няколко уикенда и всички селца в тази зона, разглеждахме, снимахме и записвахме впечатления, въпроси и предпочитани райони, състояние на селцата и пътищата от тях към града. След като обобщихме впечатленията си се спряхме на сектора изток-североизток от София на разстояние до 20 км от околовръстното (между Равно поле и Локорско), което включваше 10 села. Направих подробно проучване в Интернет какво се предлага за продажба, къде и на какви цени, сравних го с подробните геодезически карти и съставих списък от 30-40 парцела. Отново се метнахме в колата и за подробен оглед на място, като отделяхме повече внимание на парцелите, които ни изглеждаха интересни. В повечето малки местни кметства можете да помолите за справка или контакти със собствениците на тези парцели или поне да налепите отпред обяви, че търсите да закупите парцел в регулация, което и направихме, включително оставяйки бележки и на оградите на самите парцели. Така след още обикаляне и разговори със собственици на парцели, стигнахме до решението, че искаме да закупим парцел в Долни Богров, приятно и уредено селце с множество нови къщи, където се предлагаха 10-ина парцела на прилични цени от около 50-60 евро за м2. Селото отговаряше на всички наши изисквания като единствено ни притесняваше фактът, че е близко до летището, пълно щастие няма, но пък е на 15 минути от центъра на София по Ботевградско шосе.
Отново подробно разгледахме свободните парцели в селото и се срещнахме със собственици, които намерихме и така постепенно стеснявайки кръга, стигнахме до парцела фаворит.

3. Допълнителни предварителни проучвания
Народната поговорка казва: „Седем пъти мери, един път режи!“. След като сте си харесали конкретен парцел, опитайте да научите колкото се може повече за него, както ит Интернет, така и от съседите и кметството. Посетете го както през деня, така и през нощта, огледайте пътя, разгледайте съседите и по възможност се запознайте с тях. В малките селца това по-правило става по-лесно, особено ако кажете, че се интересувате да закупите парцел до тях, те могат да ви дадат някаква допълнителна информация и/или предистория и особености на парцела. Ако е възможно, разходете се из парцела и си представете си в него къщата, която искате да построите, отледайте съседите и къщите дали нещо не ви смущава наоколо. Уточнете наличието на ток, вода, канализация, газ, та дори и дали има оптически кабел, тъй като в днешно време това си е сериозен плюс. В общи линии, не скъпете усилия, защото колкото повече научите на този етап, толкова по-вярно решение ще вземете.

Как го направих аз
„Нашият“ парцел беше по-голям от търсения (2,100 м2), в края на регулацията на селото, граничещ с полето (идеално), с неправилна форма – като сатър дълъг 100 м от изток на запад, с ширина на дръжката 13 м (лице на пътя) и ширина 26 м и денивелация под 1%, скица на парцела има на края на поста. Имаше ток, нямаше вода, но водопроводният канал на селото минава на 3 м от лицето на парцела, което си беше приемливо. В цялото село няма канализация, но това отнесох към категоприята решаеми проблеми. Затова пък хем граничи с полето, хем е на 200 м от центъра на селото и от спирката на градския транспорт. Спомних си, че преди време четох за наводнение в Долни Богров поради изпусканета на язовир Огняново, затова се разходих из селото с GPSи установих, че парцелът е на височина 2-3 м над центъра на селото. А една любезна съседка ми разказа, че при онова единствено и голямо наводнение, в тази част на селото са нямали никакви проблеми. Освен след допълнително проучване разбрах, че под горния слой почва (около метър) продължават близо 3 метра пясък и чакъл, след това вода, практически голямо езеро в цялата тази част на Софийско поле, образувано от движението на реката през хилядолетията. Това не ми представляваше проблем, тъй като за едноетажна дървена къща без мазе, нямаше нужда основите да слизат на повече от 1.5 м и високата подпочвена вода не ме притесняваше.

4. Преговори и покупка
Вече 3 десетилетия се занимавам с продажби и считам, че добрата сделка не е да излъжеш някого, а да намерите баланса между очакванията на двете страни, същото важи и за покупката на парцел. В общия случай препоръчвам да си предвидите 2 срещи със собственика, като за първата си подгответе и бележник за записки. На първата се постарайте да разберете:
– защо се продава парцела
– колко са собствениците
– предистория, предишни продажби, подялби и т.н.
– особености на парцела, каквито са склонни да ви предоставят
– с каква документация разполагат относно собствеността на парцела и евентуални някакви подобрения, например кладенец, сонди и т.н.

Не се притеснявайте да задавате всякакви въпроси, тук важи правилото на Мечо Пух „Колкото повече, толкова повече.“, вие сте в правото си да получите колкото се може по-подробна информация. Естествено въпросът за цената е най-важният от всички, но след като я научите няма нужда веднага да се опитвате да я намалите, както и няма нужда веднага да я потвърждавате, дори и да не е далеч от вашата предварителна идея. Достатъчно е да попитате дали и доколко може да подлежи на коментари, да поискате време за размисъл (примерно няколко дни) и да си договорите втора среща, на която да ви донесат наличната документация, вкл. скица на мястото от кадастъра.

Преди втората среща е важно да си напишете домашното, подготвяйки си списък с допълнителни въпроси, ако имате такива и списък с ваши разумни аргументи, които биха могли да повлияят за намаляне на цената. По време на срещата подробно разгледайте документацията, която са ви донесли. След това изложете своите аргументи спокойно, без да бързате и с уважение към позицията на отсрещния, защото както те, така и вие имате интерес да намерите взаимоприемливо решение. Помнете, че мястото на вашата къща е единственото, което по-късно не можете да промените.

Ако, дай Боже, си стиснете ръцете, уточнете как ще бъде направено плащането и поискайте копие от наличните документи, за да ги дадете на адвокат или нотариус да проверка и обяснете, че веднага след като вашия адвокат потвърди изрядността на документацията, ще можете да приключите сделката веднага или поне да подпишете предварителен договор за продажбата, резервирайки за определен период своето право на покупка чрез плащане на договорен аванс.

Как го направих аз
В общи линии спазихме процеса, описан по-горе. Срещнахме се със собсвениците на самия парцел, разходихме се, разгледахме го, споделихме идеите си къке и каква къща евентуално бихме искали да построим там, разбрахме защо искат да го продават, показаха ни с какви и скици документи разполагат и зададохме всички въпроси, които бяхме подготвили предварително. Когато стигнахме до цената, те предложиха 60 евро/м2. Но аз си бях написал домашното и вече знаех, че парцелът беше обявен за продажба още преди 5 години цена 50 евро, но неуспешно. Изложих своите доводи защо считам цената оп 50 евро за твърде висока, тъй като парцелът е твърде голям за еднофамилна къща, а не може да се раздели на 2 парцела, защото лицето му и само 13 метра и съответно парцелът става еднофамилен. Затова предложих цена от 40 евро/м2, което според мен беше справедливата цена в този случай, тъй като можех в селото в този момент за около 50,хиляди евро можех да купя парцел от 1000 м2. Те не разполагаха с нотариален акти обясниха, че могат да го изкарат бързо при небоходимост. Аз преснимах наличните документи документите по мястото и се разбрахме за повторна среща за доуточняване на цената и начина на плащане. На другия ден те се обадиха да потвърдят, че приемат цената, а аз дадох документите на своя адвокат за проверка. За съжаление, адвокатът обясни, собствеността върху парцела е преминавала през констативни протоколи и онаследявания и в общи линии ще се иска доста работа и време, докато се стигне до изряден нотариален акт. Срещнахме се по-късно със собствениците, обясних им ситуацията с документите, поех ангажимента моят адвокат да движи процеса и да ги инструктира какво трябва да направят, а след като са готови, можем да приключим сделката по договорената цена. В крайна сметка достигнаха до нотариален акт едва след 7-8 месеца, но хората се оказаха свестни и най-накрая успяхме да закупим мястото.

А междувременно, за да не губим време, направих геодезическо заснимане на мястото, направихме геоложко проучване и сондиране, финализирахме виждането си за къщата и нарисувахме скица, избрахме строител и заедно съгласувахме с архитектите проекта на къщата. Но това е отделна и много по-дълга история, кяото ще разкажа може би друг път.

Колко полезен ви беше този материал?

Кликнете и оценете със звезда